Житло у новобудові: ціна питання
Вартість квадратного метра в об’єктах, що будуються, навряд чи впаде

Попит на житло у великих містах перевищує пропозицію. На тисячу мешканців будується дві нові квартири. Незважаючи на прогнози аналітиків щодо різкого зниження вартості квадратних метрів, ціни навіть за липень зросли на 1,2–1,5%. Підвищення вартості житлової нерухомості за цей рік може скласти 18–25% залежно від регіону.

Шквал інформації про можливе різке зниження цін на квартири в новобудівлях збурили спокій потенційних покупців. Суспільство завмерло в очікуванні давно обіцяного процесу. Та чи дійсно на ринку первинного житла є необхідні умови для зниження його вартості?

Іван Куровський

почесний президент компанії «Житлобуд»:

Ціна на житло складається з декількох основних статей витрат. Найбільша їхня частина припадає на вартість будівельних матеріалів — від 45 до 60%. Далі, витрати на заробітну платню персоналу — 25–30%. Також експлуатація машин і механізмів — 10–15%.. Не можна забувати про кошти на утримання адміністративного апарату, охорони, зведення тимчасових огорож і під’їзних шляхів, підведення тимчасових енергомереж, водопроводу, — це складає 16–18% від собівартості. Ну і звичайно, закладається планова рентабельність. Зараз поширюються чутки про нечувані прибутки будівельників. Рівень рентабельності називають у 200–300%. Це надто завищені цифри. Насправді рентабельність будівельного бізнесу 10–15%.

Що підхльостує ціни

«Навпаки — ціни продовжать підніматися, — вважає член президії Будівельної палати, почесний президент компанії „Познякижилбуд“ Нвер Мхітарян. — Вартість будматеріалів зростає, долар упав, енергоносії дорожчають, споживчий кошик постійно зростає в ціні, а значить, ми повинні відповідно піднімати зарплати робітникам і співробітникам».

«Я сам за те, щоб вона (вартість квадратного метра житла — Ред.) дешевшала, — запевняє президент АТ «Холдингова компанія “Київміськбуд”» Петро Шилюк. — Але є основні фактори. Перший — попит на квадратні метри, другий — міське навантаження на будівельників становить до 40%».

За оцінками фахівців, незадоволений попит на житло серед мешканців Києва, навіть без урахування тих, хто приїжджає з регіонів, становить близько 5–7 млн. квадратних метрів на рік. А це, як за нинішніми темпами введення житла в експлуатацію, коли по столиці вводиться загалом трохи більше мільйона метрів на рік, — мінімум п’ять, а то й шість років будівництва.

Підхльостують ціни й суттєве подорожчання землі під забудову, складність і неврегульованість оформлення (насамперед, на законодавчому рівні), узгодження проектів. До того ж, на початку 2008 року столичним забудовникам було суттєво підвищено нормативні відрахування місту — з 5% до 20% площ готового житла. А крім того, ще й 5% грошової вартості будівництва плюс низка податків. Вартість отримання необхідних дозвільно-узгоджувальних документів становить близько 10% від загальної вартості проекту, придбання землі — близько 25%, будівництво — 30–35%.

Вартість нового житла залежить від використаних будівельних матеріалів. На зміну звичним приходять досконаліші та більш практичні, але дорожчі. Наприклад, останнім часом скорочується виробництво звичайної цегли, яку здебільшого замінює каркасне та каркасно-монолітне будівництво. Новобудови потребують нових звуко- і теплоізоляційних матеріалів. Тому сучасні технології будівництва вимагають значних інвестицій в обладнання для виробництва матеріалів. Видатки на модернізацію не можуть не відбиватися на їхній кінцевій вартості.

Звичні будівельні матеріали постійно дорожчають за рахунок інфляції та коливань доларового курсу. Окрім того, зростають ціни й на енергоносії: природний газ за перше півріччя 2008 року подорожчав на 25%, електроенергія та залізничні перевезення — на 16%.

Вплив макроекономіки

Олексій Говорун

заступник генерального директора зі стратегічного розвитку й маркетингу компанії ТММ:

Упродовж 2008 року ціни на нерухомість стабілізувались, і, враховуючи відкладений попит, збільшення собівартості будівництва, наявність вільних ділянок під забудову, обмеження виробничих потужностей компаній-забудовників — обвального зниження цін на ринку нерухомості не передбачається. Водночас, спостерігається зменшення обсягів іпотечного кредитування, що обмежує зростання купівельної спроможності і, відповідно, попит на житлову нерухомість, особливо класу «економ«, яка, як правило, купується з залученням іпотечних коштів.

Враховуючи ряд факторів: відкладений попит, обмежена пропозиція в сегменті «бізнес« і »преміум» на ринку первинної нерухомості, підвищення сезонної ділової активності, — восени 2008 року ми очікуємо зростання цін на нерухомість в зазначених сегментах, як мінімум, на рівні 5% порівняно з вартістю житла в аналогічному сегменті на кінець першого півріччя 2008 року.

Ціна квадратного метра не може не зростати і внаслідок того, що реальна інфляція у 2008-му виявилася значно вищою, ніж її прогнозували на початку року. Зниження вартості долара змушує продавців нерухомості піднімати ціни, щоб зрештою отримати ті суми, на які вони розраховували, коли курс Нацбанку складав 5,05 грн. за $1.

Зараз фінансові установи підвищують кредитні ставки по іпотеці як для фізичних осіб, так і для самих забудовників. «Оскільки будівельні компанії розраховували на позичкові кошти від банків і грошові надходження на етапі будівництва від приватних осіб (які часто користувались іпотечними кредитами), забудовники опинилися в складному становищі«, — стверджує партнер консалтингової компанії »Діалог-Класик» Артем Новіков і додає: «Через дію антиінфляційних заходів в Україні, складності з залученням фінансових ресурсів за кордоном та їх дефіцитом на внутрішньому ринку, банки роблять жорсткішими умови позичок не тільки приватним особам, але і компаніям".Деякі ж банки після кількох постанов НБУ про скорочення терміну іпотечного кредитування взагалі відмовилися від іпотеки. Водночас попит на житлові позики не зменшується. Тож виникає небезпека замкненого кола: якщо люди не братимуть позик на купівлю житла, то будівельні компанії менше будуватимуть. Отже, стабілізація цін на квартири можлива тільки за умови, що житла споруджуватиметься більше.

Пік — попереду

За офіційними інформацією, собівартість будівництва житла в Україні з 1 липня складає 4,341 тис. грн. за 1 кв. м. Cередня вартість будівництва житла в Києві — 4,876 тис. грн. за 1 кв. м.

Ціла низка об’єктивних факторів свідчить на користь подальшого зростання вартості первинного житла. Як мінімум, воно відповідатиме рівню інфляції, яка, за оптимістичними урядовими прогнозами, на кінець цього року становитиме 15–19%, а, приміром, за підрахунками аудиторів Рахункової палати, може сягнути й 30%.

Будматеріали і метал неухильно дорожчають

За даними Держкомстату, виробництво будівельних матеріалів минулого року вперше вибилося в лідери за темпами зростання цін серед усіх видів діяльності у промисловості. Так, цемент подорожчав на 65%, вапно — на 29%, цегла — на 24%. З січня по травень, за інформацією найвідоміших аналітиків ринку нерухомості, керуючої компанії «Тіко-Констракшен«, істотний приріст цін відбувся на цеглу (понад 50%), щебінь (54%), цемент (42–47%), скло (48,15%). Металопластикові вікна в комплекті стали дорожчими мінімум на 15%. Ще відчутніше дорожчав метал, зокрема, сталеві труби — на 71,4%, металопрокат — на 55%, арматура — на 54%. Загалом рівень зростання вартості основних будівельних матеріалів і металу в Україні перевищив 40%. На думку аналітиків, таке значне подорожчання будматеріалів пов’язане зі зростанням цін на сировину й енергоносії, збільшенням тарифів на залізничні й автомобільні перевезення, а також з високим рівнем інфляції.

Крім того, фахівці ринку нерухомості говорять про сезонний фактор у продажі житла: попит, який нині відкладений, восени повернеться. При цьому інфляційні процеси ще й посилять цей попит, бо житло все-таки  — ліквідний товар, в ньому найкраще зберігати і примножувати кошти. Нарешті, не можна скидати з рахунків такі фактори, як вступ у ВТО, проведення чемпіонату Євро-2012 й очікуваний значний наплив іноземних інвестицій в економіку України.

Зараз на ринку виникла нова тенденція: забудовники пропонують покупцям брати житло в розстрочку. Так забудовник отримує початкові кошти для будівництва, а покупці мають можливість придбати житло без залучення банківського кредиту, що зменшує його фінальну вартість.

На початку серпня американський інвестиційний фонд Wells Real Estate Trust оприлюднив підсумки дослідження, за якими в період з листопада 2007 року до червня 2008-го український ринок нерухомості став найліквіднішим серед усіх країн Східної Європи, незважаючи на стрибок інфляції.

За прогнозами американських експертів, у листопаді нинішнього року ринок нерухомості Києва сягне річного піку зростання вартості. Ціни первинного ринку житлової нерухомості, на їхню думку, збільшаться на 12—15%. Вітчизняні експерти припускають, що до кінця року вартість квадратних метрів на первинному ринку Києва може зрости на 20 — 25%.